രാജേഷ് വര്‍ഗീസ്
(ചെയര്‍മാന്‍, നേര്‍കാഴ്ച)
കോവിഡാനാനന്തര സമ്പദ്‌വ്യവസ്ഥ രണ്ട് തരത്തില്‍ വിഭജിക്കപ്പെടുന്നു: ഒന്ന്, ഈ പകര്‍ച്ചവ്യാധി വഴി സമ്പാദ്യം വര്‍ദ്ധിപ്പിച്ചവരുടെ ആധിക്യം കുതിച്ചുയരുന്ന ഭവന വിപണിക്ക് ഇന്ധനം നല്‍കുന്നു. മറ്റൊന്ന് താങ്ങാനാവാത്ത വില വര്‍ധനവ് കൊണ്ട് പൊറുതി മുട്ടിയ സാധാരണക്കാരാണ്. കൂടുതല്‍ ഭവനങ്ങള്‍ നിര്‍മിച്ച് വിതരണം വര്‍ദ്ധിപ്പിക്കുകയാണ് ഏക പോംവഴി എന്ന് സാമ്പത്തിക വിദഗ്ധര്‍ അഭിപ്രായപ്പെടുന്നു. എന്നാല്‍ ഈ രംഗത്തെ ജോലികള്‍ എത്ര മാത്രം ത്വരിതപ്പെടുത്തിയാലും നിരവധി വര്‍ഷങ്ങള്‍ കൊണ്ടേ പരിഹാരം കാണാന്‍ സാധിക്കൂ എന്നതാണ് വാസ്തവം.
ഭവന നിര്‍മ്മാണ രംഗത്തെ കുതിച്ചു ചാട്ടത്തെ കുറിച്ചും മാര്‍ക്കറ്റിനെകുറിച്ചും അത് അത് മൂലം ഉണ്ടാകാവുന്ന എല്ലാ സാമ്പത്തിക സ്രോതസ്സുകളെ കുറിച്ചും വിശദമായി പ്രതിപാദിച്ചിരിക്കുന്നത് തികച്ചും പ്രചോദനം നല്‍കുന്നതാണ്. എന്നാല്‍ ഇതിന്റെ മറുവശത്ത് പകര്‍ച്ച വ്യാധി മൂലം പരിഭ്രാന്തിയില്‍ ആയിരിക്കുന്ന വലിയൊരു വിഭാഗം ജനങ്ങളെ കുറിച്ച് പറയുന്നതില്‍ ശ്രദ്ധ ചെലുത്തിയിട്ടേയില്ല.
വന്‍തോതിലുള്ള ബാങ്ക് അക്കൗണ്ടുകള്‍ ഉള്ളവരുടെ ഇടയില്‍ പകര്‍ച്ചവ്യാധി മൂലം ദിവസ വേതനം പോലും നഷ്ടപ്പെട്ട ആളുകള്‍ക്ക് തൊട്ടടുത്ത ആളെ മറികടക്കുക എന്നതല്ല, അടുത്ത മാസത്തെ വാടക എങ്ങനെ അടയ്ക്കുമെന്നതാണ് പ്രധാന പ്രശ്‌നം. പലരും അവര്‍ക്ക് ലഭിക്കുന്ന ഗവണ്‍മെന്റ് സഹായങ്ങള്‍ വാടക അടയ്ക്കാന്‍ ചെലവഴിച്ചത് കൊണ്ടും, ലോണ്‍ തിരിച്ചടവുകള്‍ക്ക് ഫെഡറല്‍ മൊറട്ടോറിയം ലഭിച്ചത് കൊണ്ടും മാത്രമാണ് കുടിയൊഴിപ്പിക്കപ്പെടാഞ്ഞത്.
എന്നാല്‍, ഇപ്പോള്‍ മൊറട്ടോറിയങ്ങള്‍ അവസാനിക്കുന്നു, ഗവണ്‍മെന്റ് സഹായങ്ങള്‍ ചെലവഴിക്കപ്പെട്ടു കഴിഞ്ഞു. തൊഴിലില്ലായ്മ ആനുകൂല്യങ്ങളും കാലഹരണപ്പെട്ടിരിക്കുന്നു. താങ്ങാനാകാത്ത വീട്ടു വാടകയും കുതിച്ചുയരുന്ന ഭവന വിലയും മൂലം പലരും കുടിയൊഴിപ്പിക്കലുകളും സ്ഥാപനങ്ങള്‍ അടച്ചുപൂട്ടലും അഭിമുഖീകരിക്കുന്നു. ഭവനങ്ങളുടെ വാടകയിനത്തിലും വില്‍ക്കല്‍ വാങ്ങല്‍ മേഖലയിലും വര്‍ദ്ധിച്ചുവരുന്ന പ്രതിസന്ധികള്‍ പരിഹരിക്കപ്പെടുന്നില്ലെങ്കില്‍ ആഗോള സമ്പദ്‌വ്യവസ്ഥ മൊത്തത്തില്‍ താറുമാറാക്കിയേക്കാം.
ഉയര്‍ന്ന ആവശ്യം, കുറഞ്ഞ വിതരണനിരക്ക്
ഭവന വിപണിയിലെ പ്രതിസന്ധിയുടെ പ്രധാന കാരണം ഉയര്‍ന്ന ആവശ്യകതയും കുറഞ്ഞ വിതരണനിരക്കുമാണ്. ആവശ്യകത വര്‍ദ്ധിച്ചതിനു പിന്നില്‍ പല ഘടകങ്ങള്‍ ഉണ്ട്.
പകര്‍ച്ചവ്യാധി മൂലം ജനങ്ങള്‍ വീടുകളില്‍ തന്നെ കഴിയുവാന്‍ ആഗ്രഹിച്ചു. പുതുതായി ഭവനം അന്വേഷിക്കുന്നവരുടെ തിരക്ക് വര്‍ദ്ധിക്കുവാന്‍ ഇത് കാരണമായി. ഒരു ഭവന തരംഗം തന്നെ ഇതു മൂലം സംജാതമായി. 90കളില്‍തന്നെ ഭവന മേഖലയില്‍ വലിയ കുതിപ്പ് പ്രകടമായിരുന്നു. ഒപ്പം പകര്‍ച്ചവ്യാധിയും കൂടിയായപ്പോള്‍ ഓരോരുത്തരും അവരുടെ പ്രായത്തിന് അനുയോജ്യമായ സ്ഥിര താമസ സൗകര്യങ്ങള്‍ കണ്ടെത്തി സ്വസ്ഥമായി ജീവിക്കാനുള്ള ആഗ്രഹത്തെ ത്വരിതപ്പെടുത്തി.
കുറഞ്ഞ പലിശനിരക്ക് മോര്‍ട്ട്‌ഗേജ് പേയ്‌മെന്റുകള്‍ക്ക് എളുപ്പമായി. തല്‍ഫലമായി വീട് വാങ്ങല്‍ നിരക്ക് വര്‍ദ്ധിച്ചുകൊണ്ടിരിക്കുന്നു. 2006 ല്‍ ഭവന മേഖലയിലുണ്ടായ കുതിപ്പിനെ മറികടക്കാനുള്ള ശ്രമത്തിലാണ് ഇപ്പോള്‍. ഒരു ദശാബ്ദക്കാലം കെട്ടിട നിര്‍മ്മാണ നിരക്ക് കുറഞ്ഞതിന്റെ ഫലമായി വിതരണത്തിന്റെ തോതും കുറഞ്ഞിരുന്നു. 2009 ലെ മഹാ മാന്ദ്യത്തില്‍ തകര്‍ന്നടിഞ്ഞ ശേഷം, നിരവധി ഭവന നിര്‍മ്മാതാക്കള്‍ തന്ത്രപരമായി അവരുടെ നിര്‍മ്മാണം കുറച്ചു. വര്‍ദ്ധിച്ച ആവശ്യകത മൂലം 2020ല്‍ കെട്ടിട നിര്‍മ്മാണം വീണ്ടും വര്‍ദ്ധിപ്പിച്ചെങ്കിലും,
കോവിഡിന്റെ പരിണിതഫലമായി നിര്‍മ്മാതാക്കള്‍ക്കു നിര്‍മ്മാണസാമഗ്രികളുടെയും തൊഴിലാളികളുടെയും കുറവ് നേരിട്ടു. 90 ശതമാനത്തിലധികം ഉപകരണങ്ങളുടെ കുറവ് റിപ്പോര്‍ട്ട് ചെയ്തു. മെയ് മാസത്തില്‍ തടിയുടെ ലഭ്യത വളരെ കുറഞ്ഞു. ഇത് സിംഗിള്‍ ഫാമിലി, മള്‍ട്ടി ഫാമിലി, ഭവനവില, വിപണി തുടങ്ങി എല്ലാത്തരം ഗൃഹനിര്‍മ്മാണ മേഖലയെയും ബാധിച്ചു. കൂടാതെ, ലഭ്യമായ വീടുകളുടെ പട്ടിക ചുരുങ്ങി.
2020 മാര്‍ച്ചിനും 2021 മാര്‍ച്ചിനും ഇടയില്‍ ഇത് 30 ശതമാനം കുറഞ്ഞു. വീടുകള്‍ ലിസ്റ്റുചെയ്യുന്നതില്‍ നിന്നു വീട്ടുടമസ്ഥര്‍ വിട്ടു നിന്നു. അങ്ങനെ കൂടുതല്‍ വിസ്തൃതമായ താമസ സൗകര്യങ്ങള്‍ക്ക് വേണ്ടി മത്സരിക്കാന്‍ കൂട്ടാക്കാതെ സ്വന്തം വീടുകളില്‍ തുടരുവാന്‍ തീരുമാനിച്ചു.
വാടക പ്രതിസന്ധിയെ പ്രതിഫലിപ്പിക്കുന്നു
നിലവിലെ ഭവന പ്രതിസന്ധി താഴ്ന്ന വരുമാനക്കാരായ കുടുംബങ്ങളെ വളരെയധികം ബാധിച്ചു. വീടുകള്‍ക്കായുള്ള കടുത്ത മത്സരം മൂലം സ്‌റ്റെല്ലാര്‍ ക്രെഡിറ്റ് റേറ്റിംഗില്‍ കുറവുള്ളവര്‍ക്കും ഭീമമായ തിരിച്ചടവ് താങ്ങാന്‍ കഴിയാത്തവര്‍ക്കും വവലിയ പ്രതിസന്ധി നേരിടേണ്ടി വരുന്നു. കുറഞ്ഞ വരുമാനമുള്ള വാടകക്കാര്‍ക്ക് ഇത് പ്രത്യേകിച്ച് ബുദ്ധിമുട്ടുണ്ടാക്കുന്നു.
ആവശ്യകതയുടെയും ലഭ്യതയുടെയും സമ്മര്‍ദ്ദമനുസരിച്ചു വാടകയില്‍ ഏറ്റക്കുറച്ചിലുകള്‍ ഉണ്ടാവാം. കൂടാതെ കോവിഡ് സാഹചര്യങ്ങളില്‍ മിക്കവരും മെട്രോപൊളിറ്റന്‍ കേന്ദ്രങ്ങളിലെ ആഡംബര വസതികള്‍ ഉപേക്ഷിച്ചതിനാല്‍ താഴ്ന്ന വിലയും വാടകയുമുള്ള പ്രദേശങ്ങള്‍ക്ക് വന്‍പിച്ച മുന്നേറ്റമുണ്ടായി. തല്‍ഫലമായി, ഭൂവുടമകള്‍ ഉയര്‍ന്ന തട്ടിലുള്ള താമസ സൗകര്യങ്ങള്‍ക്ക് വാടകയിലും, ഭൂമി വിലയിലും കുത്തനെ ഇളവുകള്‍ പ്രഖ്യാപിച്ചു. (ചിലര്‍ അഞ്ച് മാസം വരെ സൗജന്യ വാടക പോലും വാഗ്ദാനം ചെയ്യുന്നു). അതേസമയം താഴത്തെ അറ്റത്ത് വില കൂട്ടുകയും ചെയ്യുന്നു.
താരതമ്യേന വിലക്കുറവുള്ള സ്ഥലങ്ങളുടെ വില 2021ന്റെ ആദ്യ പാദത്തില്‍ 2019നെ അപേക്ഷിച്ച് വളരെ വേഗത്തില്‍ വര്‍ദ്ധിച്ചു. ഇത് കുറഞ്ഞ വേതനമുള്ള തൊഴിലാളികളുടെ പ്രതിസന്ധി വര്‍ദ്ധിപ്പിച്ചു. പകര്‍ച്ചവ്യാധിക്ക് മുമ്പുതന്നെ, വാടകയ്ക്ക് താമസിക്കുന്ന നാലില്‍ ഒരാള്‍ അവരുടെ വരുമാനത്തിന്റെ പകുതിയിലധികം ചെലവഴിച്ചാലെ വാടക അടക്കാന്‍ കഴിയുമായിരുന്നുള്ളൂ. 2020ന്റെ ആദ്യ പാദത്തിലെ കണക്കനുസരിച്ച്, വ്യാപകമായ വരുമാനനഷ്ടം നേരിട്ട ഏകദേശം അഞ്ചിലൊന്ന് വാടകക്കാര്‍ വാടക കുടിശ്ശിക അടക്കാന്‍ പ്രയാസപ്പെടുന്നു.
ഇവിടെയും വംശീയ അസമത്വം പ്രകടമാണ്. വാടക അടക്കാന്‍ കഴിയാത്തവരില്‍ 30 ശതമാനം ആഫ്രിക്കന്‍അമേരിക്കക്കാരാണ്. ഹിസ്പാനിക് കുടുംബങ്ങള്‍ 21 ശതമാനം, ഏഷ്യന്‍ കുടുംബങ്ങള്‍ 18 ശതമാനം. 11 ശതമാനം അമേരിക്കന്‍ കുടുംബങ്ങളും വാടക കുടിശ്ശിക എന്ന പ്രതിസന്ധി നേരിടുന്നു. പകര്‍ച്ചവ്യാധി മൂലമുണ്ടായ തൊഴിലില്ലായ്മ വര്‍ണ്ണ വിവേചനമില്ലാതെ എല്ലാവരെയും ബാധിച്ചു എന്ന വസ്തുത ഇത് പ്രതിഫലിപ്പിക്കുന്നു.
ഭവന വിതരണ രംഗത്ത് പരിഹാരങ്ങള്‍ തിരയുന്നു
വിതരണം വര്‍ദ്ധിപ്പിക്കുന്നതിലാണ് പരിഹാരം എന്ന് സാമ്പത്തിക വിദഗ്ധര്‍ സമ്മതിക്കുന്നു. എല്ലാത്തരം നിരക്കിലുമുള്ള വീടുകള്‍ നിര്‍മ്മിക്കേണ്ടതുണ്ട്. പറയുന്നതിനേക്കാള്‍ എളുപ്പമാണ് ഇത് ചെയ്യാന്‍. നിലവില്‍ 5.5 ദശലക്ഷം വീടുകളുടെ വിതരണക്കമ്മി ഉണ്ടെന്ന് വിദഗ്ദ്ധര്‍ കണക്കാക്കുന്നു. 2001 നും 2020 നും ഇടയില്‍, നിര്‍മ്മാതാക്കള്‍ പ്രതിവര്‍ഷം 1.225 ദശലക്ഷം പുതിയ ഭവന നിര്‍മ്മാണ യൂണിറ്റുകള്‍ കൂട്ടിച്ചേര്‍ത്തു. നിര്‍മ്മാതാക്കള്‍ ആ നിരക്ക് പ്രതിവര്‍ഷം 2.1 ദശലക്ഷം യൂണിറ്റായി ഉയര്‍ത്തിയാലും (2005 ലെ നിരക്ക്), നിലവിലെ കമ്മി പരിഹരിക്കാന്‍ ഒരു പതിറ്റാണ്ട് എടുക്കും.
എന്നാല്‍, കൂടുതല്‍ വീടുകള്‍ നിര്‍മ്മിക്കുന്നത് കൊണ്ടുമാത്രം താഴ്ന്ന വരുമാനക്കാരായ ആളുകളുടെ ഭവനക്ഷാമം പരിഹരിക്കപ്പെടുന്നില്ല. കാരണം ആ വീടുകള്‍ അവര്‍ക്ക് താങ്ങാനാവാത്ത വില പരിധിയിലാണ്. കുറഞ്ഞ നിരക്കിലുള്ള വീടുകളുടെ ആവശ്യകത വളരെ കൂടുതലാണെന്ന വസ്തുത നിലനില്‍ക്കുമ്പോഴും ഉയര്‍ന്ന നിര്‍മ്മാണ ചിലവ് കാരണം, നിര്‍മ്മാതാക്കള്‍ ചെലവേറിയ വീടുകള്‍ മാത്രം നിര്‍മ്മിക്കാന്‍ പ്രേരിപ്പിക്കപ്പെടുന്നു.
പ്രസിഡന്റ് ബൈഡന്റെ ഇന്‍ഫ്രാസ്ട്രക്ചര്‍ പ്ലാനില്‍ ഭവന വിതരണം വര്‍ദ്ധിപ്പിക്കുന്നതിന് ലക്ഷ്യമിട്ടുള്ള നിരവധി പരിപാടികള്‍ ഉള്‍പ്പെടുന്നു. അതായത് തകര്‍ന്നു കിടക്കുന്നവയുടെ നവീകരണം, സോണിംഗ് നിയന്ത്രണങ്ങളെക്കുറിച്ച് പുനര്‍ വിചിന്തനം, വാണിജ്യ കെട്ടിടങ്ങളെ റെസിഡന്‍ഷ്യല്‍ പ്രോപ്പര്‍ട്ടികളാക്കി മാറ്റുക തുടങ്ങിയവ.
ഭവന നിര്‍മ്മാണം പ്രതിവര്‍ഷം 2 ദശലക്ഷത്തിലധികം യൂണിറ്റായി ഉയര്‍ത്താനുള്ള നിര്‍ദേശങ്ങളും ഇതില്‍ ഉള്‍പ്പെടുന്നു. ഇതിലൂടെ നിര്‍മ്മാണ മേഖലയില്‍ 2.8 ദശലക്ഷം പുതിയ തൊഴിലവസരങ്ങള്‍ സൃഷ്ടിക്കാനും 10 വര്‍ഷത്തിനുള്ളില്‍ 400 ബില്യണ്‍ ഡോളറിലധികം സാമ്പത്തിക വരുമാനം ഉണ്ടാക്കാനും കഴിയുമെന്ന് പ്രതീക്ഷിക്കുന്നു. ഭവനം ആവശ്യമുള്ളവര്‍ക്ക് മാത്രമല്ല മൊത്തത്തിലുള്ള സമ്പദ്‌വ്യവസ്ഥയില്‍ വലിയ ചലനങ്ങള്‍ ഉണ്ടാക്കാനും ഈ മാറ്റങ്ങള്‍ക്ക് കഴിയും.
